多數(shù)房企資金鏈緊繃 行業(yè)并購整合大幕開啟

咨詢熱線：0755-82143181

導讀：今年一季度房企資金鏈呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負債率達到77個百分比的歷史高水平。隨著行業(yè)進入調整期，今年以來金融機構對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹慎，多個渠道融資成本均開始上升。登尼特企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器請您參考來自《中國證券報》的資訊：

 

中原地產(chǎn)研究中 心對23家A股上市大型房企財務指標進行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負債率達到77個百分比的歷史高水平。

 

此外，今年5月，10家標桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3個百分比。融資金額已連續(xù)3個月回落，并創(chuàng)近11個月以來新低。隨著行業(yè)進入調整期，今年以來金融機構對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹慎，多個渠道融資成本均開始上升。

 

業(yè)內人士表示，盡管今年證監(jiān)會批準上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資，但規(guī)模和節(jié)奏可能有限。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍緊繃。在低迷行情下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)日子將更加難過，行業(yè)并購整合大幕已經(jīng)拉開。

融資成本上升
盡管大多數(shù)商業(yè)銀行表示房地產(chǎn)信貸政策將保持穩(wěn)定，但加強差別化管理、控制風險已成為各家商業(yè)銀行的共識。

 

業(yè)內人士透露，目前各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸的把控都比較嚴格，大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能有一定的議價能力，中小型開發(fā)企業(yè)一般很難從銀行獲得開發(fā)貸，即使獲批，貸款成本和放款時間也明顯高于大型房企。
　　
海外融資目前仍是大型房企重要的渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前5月，10家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46個百分比。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6個百分比；國內融資占比僅為27.4個百分比。
　　
不過今年以來海外綜合融資成本在多重因素下大幅攀升。
　　
數(shù)據(jù)顯示，今年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已上漲到7個百分比以上。而在去年年底，這一數(shù)據(jù)還在5個百分比以下甚至更低。
　　
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵對中國證券報記者表示，票面利率升高主要是由于國內房地產(chǎn)行業(yè)目前較為低迷，國外相關機構對行業(yè)預期改變，再加之國際市場上一些唱空的情緒綜合作用，都導致了房企海外融資成本上升。
　　
另一個疊加因素在此基礎上繼續(xù)提升了融資成本，那就是人民幣貶值。長期以來，人民幣單邊升 值的趨勢和美元低利率使從海外市場融得美元具吸引力。不過今年以來人民幣兌美元累計貶值已達3個百分比，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由此受到很大壓力。
　　
中原地產(chǎn)研究中 心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，呈逐月下降趨勢。
　　
劉淵認為，人民幣匯率變動對融資成本的影響甚至大于票面利率的提升。如果人民幣兌美元繼續(xù)貶值，將導致房企從海外融資難度越來越大。
　　
信托資金是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小地產(chǎn)企業(yè)融資的一個重要來源。中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，一季度末，投向房地產(chǎn)領域的資金信托為1.15萬億元，占比10.4個百分比。
　　
從公開信息較多的集合信托產(chǎn)品的規(guī)模和收益率或能窺見行業(yè)趨勢。根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至6月24日，集合資金房地產(chǎn)信托成立規(guī)模1099.42億元，平均期限1.82年，平均年收益率9.75個百分比；而去年同期成立規(guī)模為1272.87億元，平均期限1.95年，平均年收益率9.58個百分比。用益信托工作室分析師帥國讓表示，數(shù)據(jù)反映出地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所減少，融資成本上升。
　　
帥國讓指出，一方面受經(jīng)濟增速放緩影響，樓市降溫，房地產(chǎn)成 交量下降；由于市場上資金流動性趨緊，部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使得各方對房地產(chǎn)投資顯得愈發(fā)謹慎；另一方面，監(jiān)管層加大對信托風險的監(jiān)控，加上今年是房地產(chǎn)信托兌付高峰期，信托公司對地產(chǎn)信托的發(fā)行也保持謹慎態(tài)度。

面臨整合洗牌
同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，目前已有20家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資預案，除金豐投資等幾家企業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)募資目的用于地產(chǎn)項目或補充流動資金，募資規(guī)模在4億-167億元之間。

 

雖然政策松綁被業(yè)內人士解讀為或意在為房企解困，但劉淵認為，資本市場對房企的松綁主要體現(xiàn)了監(jiān)管部門對行業(yè)調控思路的變化，因此不會完全放開節(jié)奏。
　　
近期銀行間市場交易商協(xié)會亦透露正在研究支持承擔普通商品住房建設的企業(yè)注冊發(fā)行債務融資工具的具體措施。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細則或將正式得到明確，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。
　　
由此可見，大型房企面臨的主要是部分渠道融資成本上升，而中小房企不僅“融資難”還“融資貴”。同時，中小房企降價促銷回款的效果也遜于大型房企。一些負債率較高的中小房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂。
　　
在行業(yè)兩分化加劇的背景下，圍繞困境項目與企業(yè)的并購潮開啟。企業(yè)間的并購、二手項目和土地交易案例均在上升。一些手握現(xiàn)金的大開發(fā)商伺機而動，尋求并購機會。

清科研究發(fā)布的報告顯示，2014年第 一季度中國并購市場共完成 交易359起，同比大增71個百分比。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績第 一，占比達23.9個百分比。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設計等多方面開展。

“與開拓新市場和競拍地塊相比，大型房企收購中小房企或其項目的綜合成本將會更低。”劉淵表示。

返回首頁     返回上頁