怎樣讓開(kāi)發(fā)商退還買房定金

購(gòu)房者交定金易，退定金難，這是一直以來(lái)在房產(chǎn)交易糾紛中普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)了解，有關(guān)部門在受理的商品房投訴中，約有９０％都與“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”中認(rèn)定的“定金”有關(guān)。而在這些糾紛中，有不少購(gòu)房者都是因?yàn)樯岵坏梅艞壎ń鸲?gòu)房，當(dāng)然，也有購(gòu)房者由于對(duì)定金的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清、不知如何處理定金糾紛而不得不放棄定金。顯然，這兩種做法都易讓購(gòu)房者的合法權(quán)益受到侵害。

在銷售過(guò)程中，關(guān)于定金的糾紛多為如下情形：在客戶交納定金后主合同簽訂前，由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購(gòu)房合同；或者開(kāi)發(fā)商收取定金后，對(duì)售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同；還有就是定金給付后，客戶由于在主合同、補(bǔ)充協(xié)議條款等方面與發(fā)展商出現(xiàn)分歧，雙方都不讓步又難以調(diào)和，致使主合同難以訂立等。

目前市場(chǎng)上許多房產(chǎn)都會(huì)采用“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式進(jìn)行前期的預(yù)訂，而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)都要交付一定的購(gòu)房定金。許多人在交納定金時(shí)，都沒(méi)有書面協(xié)議，許多開(kāi)發(fā)商只是隨便開(kāi)一張收款收據(jù)給買房人作為收取定金的憑證，并不注明這筆款項(xiàng)的性質(zhì)，也缺少其它約定，一旦發(fā)生糾紛就很難說(shuō)得清楚。而有的開(kāi)發(fā)商也用“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”鉆法律空子。

那么買房者怎么做，才會(huì)讓開(kāi)發(fā)商退還買房定金呢？
一、交定金千先看正式合同樣本
在交定金時(shí)，要求看正式合同文本，要看已填寫完畢的合同樣本，好是別人簽過(guò)的合同，看有無(wú)他們的承諾內(nèi)容，如沒(méi)有，就是存在開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，這是決定交不交定金的問(wèn)題。

二、不說(shuō)不買說(shuō)修改合同條款
如果交了定金后一定要在定金合同約定時(shí)間內(nèi)去看合同(如果去晚了，開(kāi)發(fā)商就說(shuō)你違約了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻條款和無(wú)原先承諾，決定不要的時(shí)候，不要說(shuō)不要，只說(shuō)要求修改合同，要求合同內(nèi)容符合自己的要求，開(kāi)發(fā)商肯定不愿意，這時(shí)你就可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。因雙方就合同條款無(wú)法達(dá)成一致，不屬任何一方原因，所以就可以要求退定金了。

這樣做完全符合法律的規(guī)定。如果售樓小姐說(shuō)自己作不了主，需要請(qǐng)示再答復(fù)時(shí)，要求售樓小姐更改簽訂定金合同中簽正式合同日期，以后再來(lái)再說(shuō)。如果售樓小姐即不同意更改也不退定金時(shí)，當(dāng)天直接到市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，保留來(lái)交涉情況證據(jù)，將來(lái)一旦訴訟解決，這就是有力證據(jù)，打官司也不怕了。

典型案例與解析
案例1：王先生看中一處在建樓盤，于 2017年3月20日與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房定購(gòu)協(xié)議書》，王先生于當(dāng)日向開(kāi)發(fā)商交付了所約定的定金一萬(wàn)元，并于協(xié)議書中約定的時(shí)間即2017年4月1日至4月10日期間到開(kāi)發(fā)商處商談購(gòu)房合同，因雙方就某些合同條款未能達(dá)成一致意見(jiàn)，合同未能簽成。

王先生現(xiàn)要求開(kāi)發(fā)商退還已交付的定金，遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕，其理由是：1、王先生并未在約定時(shí)間與其商談合同，構(gòu)成違約，應(yīng)沒(méi)收該筆定金；2、即使認(rèn)可王先生在約定時(shí)間與其商談合同，但未能簽成，也構(gòu)成違約，依約也應(yīng)予以沒(méi)收。

案例1解析：
我們可以看出，王先生交付給開(kāi)發(fā)商的一萬(wàn)元定金從法律性質(zhì)上講是作為其在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商訂立購(gòu)房合同的一個(gè)擔(dān)保，只要王先生在約定的時(shí)間去和開(kāi)發(fā)商商談具體的購(gòu)房合同，對(duì)于王先生而言，他就已經(jīng)履行了合同義務(wù)，至于雙方因合同條款未能協(xié)商一致導(dǎo)致不能簽訂正式的購(gòu)房合同，這屬于司法解釋中所說(shuō)的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，因此開(kāi)發(fā)商以沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同為由不予退還王先生的定金的理由不能成立，王先生可以訴求人民法院要回自己的一萬(wàn)元定金。

需要說(shuō)明的是在現(xiàn)實(shí)生活中有很多購(gòu)房者認(rèn)為如果不簽訂購(gòu)房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開(kāi)發(fā)商簽訂了對(duì)自己很不利的購(gòu)房合同，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。

在此，登尼特法務(wù)部提醒各位購(gòu)房者，只要你在約定的時(shí)間去和開(kāi)發(fā)商談合同了，你就履行了你在認(rèn)購(gòu)合同中的合同義務(wù)，這里的定金約束的是你要如約給開(kāi)發(fā)商一個(gè)商談合同的機(jī)會(huì)，并不是約束一個(gè)購(gòu)房合同簽訂的結(jié)果。因此一定要澄清認(rèn)識(shí)，千萬(wàn)不能隨便簽訂購(gòu)房合同，這樣會(huì)為自己今后的合法權(quán)益埋下隱患。

正如本案中所舉情形，在現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會(huì)有這樣的情況，就是開(kāi)發(fā)商會(huì)否認(rèn)購(gòu)房者來(lái)與其協(xié)商過(guò)簽訂購(gòu)房合同這一事實(shí)，據(jù)此來(lái)不予退還定金。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，登尼特提醒各位購(gòu)房者，一定要有證據(jù)意識(shí)，因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，購(gòu)房者要求退還定金的請(qǐng)求得到支持的前提就是首先得舉證證實(shí)自己沒(méi)有違約，也就是在約定的時(shí)間曾去和開(kāi)發(fā)商商談過(guò)購(gòu)房合同。

在此，筆者提供以下幾種方案供購(gòu)房者參考使用：
1、去談購(gòu)房合同時(shí)請(qǐng)公證人員一起去，如果不能談成，請(qǐng)公證人員就談判的事實(shí)作公證，這種方案是穩(wěn)妥的，但缺點(diǎn)是成本過(guò)高；
2、請(qǐng)兩個(gè)以上證人一起去，如果談不成，今后訴訟時(shí)可請(qǐng)證人出庭作證，這種方案操作簡(jiǎn)便，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在對(duì)證人的證明效力的認(rèn)定上；
3、自己去談，如果談不成，馬上要求開(kāi)發(fā)商退還定金，如果開(kāi)發(fā)商口頭答應(yīng)但又以各種理由推脫的話，應(yīng)要求其寫下保證退還定金的承諾；如果開(kāi)發(fā)商拒絕寫下承諾，則可以在現(xiàn)場(chǎng)與公證人員聯(lián)系請(qǐng)求到現(xiàn)場(chǎng)作公證，或者可以求助公安機(jī)關(guān)，能爭(zhēng)取一個(gè)書面的報(bào)案記錄，目的都是在于固定證據(jù)予以證明自己在約定時(shí)間去談過(guò)購(gòu)房合同這么一個(gè)事實(shí)；
4、在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式（通常的做法是以公證郵寄送達(dá)方式)向開(kāi)發(fā)商提出合同條款或者修改意見(jiàn),如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)所提合同條款或者修改意見(jiàn),則要求依法退回定金。
相對(duì)而言，第4種方式簡(jiǎn)便易行，成本低，效果好，建議可以在實(shí)際的糾紛中大力推廣。

案例2：買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬(wàn)元的價(jià)格賣給買方。雙方約定定金為5萬(wàn)元，預(yù)付房款45萬(wàn)元（含定金），余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒(méi)收定金；若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方把房及有關(guān)資料給買方，買方也將45萬(wàn)元支付給賣方。

五個(gè)月后，賣方書面通知中介公司，請(qǐng)轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請(qǐng)求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

案例2解析：
買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號(hào)、面積等基本狀況、房?jī)r(jià)款、付款時(shí)間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實(shí)質(zhì)是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70％的房款，房屋也在自己的實(shí)際使用中。

賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見(jiàn)有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時(shí)賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。

在司法實(shí)踐中，看待合同的性質(zhì)不僅要看“名”，更應(yīng)看“實(shí)”。從本案中可以看出，名稱雖是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)此應(yīng)依法認(rèn)定為房屋買賣合同；

此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無(wú)權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來(lái)承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的，而選擇權(quán)無(wú)疑應(yīng)給予守約方。

案例3:2017年3月8日，平時(shí)并不是很富裕的吳女士決定購(gòu)買一套價(jià)格百萬(wàn)的房屋。
與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，吳女士不僅傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬(wàn)元首付款及稅費(fèi)（其中包括5萬(wàn)元定金）?？刹坏桨雮€(gè)月，吳女士便接到開(kāi)發(fā)商通知：根據(jù)新政，首付應(yīng)不低于30%，即最少應(yīng)補(bǔ)交10萬(wàn)元，同時(shí)貸款利率也將提高。

這對(duì)經(jīng)濟(jì)承受能力已達(dá)的吳女士來(lái)說(shuō)，不僅根本不可能承受，而且將導(dǎo)致日后生活嚴(yán)重困難。吳女士為此想到解除合同、退還定金及首付款，而開(kāi)發(fā)商則提出，吳女士解除合同意味著違約，5萬(wàn)元定金將不予退還。

案例3解析：
通常情況下，如果適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。樓市新政帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)銷雙方來(lái)說(shuō)，都因沒(méi)有商量余地而須接受，無(wú)條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔(dān)首付提高、利息增加后果，并非公平。

本案也不例外。更何況，費(fèi)用的增加不僅使吳女士無(wú)法正常生活，而且也因無(wú)法履行而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故其可提出解除合同。同理，對(duì)于吳女士已經(jīng)繳納的一并列入房屋首付款中的5萬(wàn)元定金，開(kāi)發(fā)商依法也是須無(wú)條件退還的。

案例4：葉女士于2016年6月份在江寧某樓盤大幅降價(jià)時(shí)看中一套商品房，當(dāng)即與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并按約定交了5萬(wàn)元的購(gòu)房定金。但到具體簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?qū)ψ》吭O(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問(wèn)題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開(kāi)發(fā)商拒絕。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書》是房地產(chǎn)銷售的慣例?！墩J(rèn)購(gòu)書》既賦予購(gòu)房認(rèn)購(gòu)權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購(gòu)買預(yù)定房。再有，開(kāi)發(fā)商已按證明單為購(gòu)房人保留了所選定的房屋，且未變動(dòng)房?jī)r(jià)，不存在任何過(guò)錯(cuò)，而購(gòu)買人未在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，屬于購(gòu)房者違約，根據(jù)約定，放棄購(gòu)買房屋系購(gòu)房者單方違約，故無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。

案例4解析：《認(rèn)購(gòu)書》僅表明葉女士有購(gòu)房意向，而非購(gòu)房合同。理由有兩點(diǎn)：
1、根據(jù)我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，房屋買賣契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而《認(rèn)購(gòu)書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。
2、開(kāi)發(fā)商在葉女士尚未見(jiàn)到房屋買賣契約、協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。
案在江寧法院開(kāi)發(fā)區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書》備注欄雖有按時(shí)到指定地點(diǎn)辦理簽約、愈期視為放棄訂購(gòu)權(quán)、訂金不予退還之條款，但當(dāng)事人葉某在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷售人員對(duì)購(gòu)房契約的具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購(gòu)房契約系由于雙方分歧較大。故開(kāi)發(fā)商在與預(yù)購(gòu)方未達(dá)成購(gòu)房契約的前提下，扣留后者的購(gòu)房預(yù)付款無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。

后，在法庭主持調(diào)解下，當(dāng)事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開(kāi)發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，當(dāng)即退還了葉女士預(yù)付的4萬(wàn)元定金。

其他可以要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金的情形
在買房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金。
1、購(gòu)房者為非當(dāng)?shù)貞艨?，不能提供一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)私下允諾通過(guò)其他途徑為買房者辦理相關(guān)證明，所需費(fèi)用由購(gòu)房者提供且沒(méi)有正規(guī)發(fā)票，這種情形存在著銀行審批貸款的風(fēng)險(xiǎn)，有許多購(gòu)房者就因此而無(wú)法獲得銀行貸款，而開(kāi)發(fā)商會(huì)將這種風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，一旦無(wú)法獲得銀行貸款就會(huì)不斷要求購(gòu)房者全額支付購(gòu)房款，否則即會(huì)沒(méi)收定金或者首期款并要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

這種情形律師認(rèn)為屬于雙方明知故犯，開(kāi)發(fā)商惡意誘導(dǎo)購(gòu)房者，購(gòu)房者可主張解除解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商退還定金。實(shí)踐中各級(jí)法院也支持本律師的上述代理意見(jiàn)。

2、購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開(kāi)發(fā)商也明知卻不事先主動(dòng)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽訂認(rèn)購(gòu)書并繳納定金后，購(gòu)房者要求退還定金?？芍鲝堥_(kāi)發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在協(xié)議簽訂中未盡誠(chéng)信義務(wù)，解除合同，退還定金。

3、簽訂認(rèn)購(gòu)書后，雙方經(jīng)協(xié)商無(wú)法就正式《商品房買賣合同》的主要條款達(dá)成一致，可要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，退回定金。

律師認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書只是對(duì)整個(gè)購(gòu)房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息，面積，價(jià)格、超過(guò)約定時(shí)間不簽訂合同定金沒(méi)收等條款，對(duì)于其他很重要的諸如交房條件、交房時(shí)間、違約責(zé)任等待根本沒(méi)有約定，

因此只要購(gòu)房者履行了后期的《商品房買賣合同》的磋商義務(wù)，即可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若于問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房合同無(wú)法達(dá)成一致，雙方無(wú)法簽訂正式商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實(shí)踐中為常見(jiàn)，也為法院經(jīng)常采用。

本文來(lái)源：張丹杰律師（云南）、王鑫律師。登尼特法務(wù)部整理編輯，企業(yè)法律顧問(wèn)服務(wù)律師助理電話：0755-82143697；18925227573.

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