馬來(lái)西亞房地產(chǎn)成中國(guó)房企投資新寵

近日，萬(wàn)科的股權(quán)之爭(zhēng)讓王石重新走進(jìn)了大眾的視野，一直很熱的中國(guó)房地產(chǎn)又有了新的沸點(diǎn)。那么，近在咫尺的鄰國(guó)馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)表現(xiàn)怎樣呢？盡管“馬航事件”讓馬來(lái)西亞投資降溫，但隨著事件的過(guò)去，以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)投資又逐漸升溫了。以下請(qǐng)看來(lái)自證券時(shí)報(bào)吳家明的報(bào)道。

近年新加坡樓市降溫，但馬來(lái)西亞臨近新加坡的“臨新片區(qū)”再度火熱，來(lái)自中國(guó)的開(kāi)發(fā)商正在改變馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)生態(tài)。

狹窄的柔佛海峽，成為馬來(lái)西亞和新加坡的“分界線”。在這個(gè)炎熱的夏季，兩地的樓市卻有著不同的溫度，特別是來(lái)自中國(guó)的開(kāi)發(fā)商、企業(yè)以及個(gè)人投資者正在改變馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房企正在加速“出海”。

新加坡樓市：價(jià)跌但調(diào)控依舊
近年來(lái)，曾經(jīng)是亞洲房?jī)r(jià)新高的新加坡樓市一直在走下坡路。新加坡市區(qū)重建局公布數(shù)據(jù)顯示，二季度私宅價(jià)格指數(shù)初值環(huán)比下跌0.4%，創(chuàng)1975年有數(shù)據(jù)以來(lái)下跌周期，已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度出現(xiàn)下跌。

2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施量化寬松政策導(dǎo)致大量資金涌入新加坡樓市。隨著外資和外國(guó)人的涌入，推動(dòng)新加坡房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，一躍成為亞洲房?jī)r(jià)新高的城市。不過(guò)，早在2009年新加坡政府就公布首輪調(diào)控措施，開(kāi)啟了一輪持續(xù)至今的房產(chǎn)調(diào)控潮，措施包括政府規(guī)定借款人每月按揭還款額不得超過(guò)收入的60%，同時(shí)對(duì)房屋交易征收高額印花稅。

一系列調(diào)控措施之后，新加坡房?jī)r(jià)在2013年見(jiàn)頂，迄今下跌了9.4%，目前銷(xiāo)售額僅相當(dāng)于2013年的一半。新加坡政府此前已經(jīng)多次表態(tài)，不會(huì)放松自2009年以來(lái)實(shí)施的管控措施，他們擔(dān)心一旦放松可能導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫再起。

據(jù)悉，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)分為私宅和組屋兩個(gè)相互分離的市場(chǎng)。私宅市場(chǎng)主要是相對(duì)的公寓或有地住宅等，由私人發(fā)展商建造；組屋是覆蓋約八成人口的公共住宅，由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)建設(shè)，以每戶一套的基本原則銷(xiāo)售給符合資格的居民家庭。

新加坡房?jī)r(jià)持續(xù)小幅下跌，但至今仍未看到“崩盤(pán)”的可能。仲量聯(lián)行認(rèn)為，投資新加坡樓市較有機(jī)會(huì)跟上房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。根據(jù)仲量聯(lián)行的說(shuō)法，新加坡樓市現(xiàn)在可能比香港房市更接近底部。雖然香港房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌，但香港房?jī)r(jià)變動(dòng)還較于過(guò)去市場(chǎng)的炒作價(jià)格區(qū)間，還沒(méi)修正到實(shí)際價(jià)格。此外，新加坡仍然擁有亞洲昂貴的住宅市場(chǎng)。據(jù)物業(yè)咨詢公司萊坊2016年財(cái)富報(bào)告顯示，在新加坡?lián)碛幸惶缀勒某杀緝H次于香港，為全球第七貴。

房企的大馬“淘金”熱
與新加坡房?jī)r(jià)降溫的表現(xiàn)不同，曾經(jīng)是國(guó)內(nèi)房企熱衷的淘金熱土，馬來(lái)西亞特別是臨近新加坡的“臨新片區(qū)”似乎再度火熱起來(lái)。較之于國(guó)內(nèi)投資者對(duì)歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)只是“局部有熱點(diǎn)”，但馬來(lái)西亞無(wú)疑是其中一個(gè)。

此前，受到馬航事件的影響，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)馬來(lái)西亞樓市的關(guān)注程度跌入“冰點(diǎn)”。在經(jīng)歷了近兩年的“盤(pán)整”期之后，多家國(guó)內(nèi)房企又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

2013年，碧桂園首度試水海外，其在新山的金海灣項(xiàng)目一經(jīng)開(kāi)始便贏得市場(chǎng)認(rèn)可。此前，碧桂園又推出了位于馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)的“森林城市”項(xiàng)目，計(jì)劃耗資2500億元。碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，森林城市首批貨量已在2015年末推出并基本售完。富力集團(tuán)也在近期推出富力公主灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目同樣處于依斯干達(dá)特區(qū)，也是富力集團(tuán)海外項(xiàng)目，給出的口號(hào)更是：咫尺新加坡，富力再造“深圳羅湖”。市場(chǎng)資料還顯示，綠地馬來(lái)西亞翡翠灣在售戶型，均價(jià)約15500元。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)如此火爆的現(xiàn)象，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)赝恋爻杀镜土?，房?jī)r(jià)相對(duì)低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在馬來(lái)西亞拿地開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)房企包括綠地、新華聯(lián)、富力、雅居樂(lè)、碧桂園等，投資金額從幾億元到上千億元不等。

此前，國(guó)內(nèi)樓市表現(xiàn)分化，加上人民幣出現(xiàn)貶值預(yù)期，反襯出海外房產(chǎn)的高性價(jià)比，許多投資者也蠢蠢欲動(dòng)。

此外，馬來(lái)西亞政府早在2006年就推出了“依斯干達(dá)計(jì)劃”，投巨資在柔佛州建造一個(gè)面積達(dá)2217平方公里的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。通過(guò)大力發(fā)展金融、IT、創(chuàng)意媒體等高附加值產(chǎn)業(yè)，將柔佛州打造成受全球矚目的新型經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

“但實(shí)地去看了看，發(fā)現(xiàn)那邊給人感覺(jué)還是有點(diǎn)偏僻，周邊的交通狀況也完全沒(méi)有跟上。”陳小姐顯然還是有點(diǎn)疑惑，“說(shuō)是說(shuō)馬來(lái)西亞的房產(chǎn)租金回報(bào)比較高，但我還是擔(dān)心買(mǎi)了這房子以后賣(mài)給誰(shuí)？租給誰(shuí)？”

根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2015年國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的海外投資規(guī)模達(dá)到251億美元，比2014年高近50%。不過(guò)，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行及房地產(chǎn)市場(chǎng)分化與三四線城市庫(kù)存壓頂，一二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘酷，高地價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)巨大，國(guó)內(nèi)房企出海拿地不僅是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，更是房企無(wú)奈之舉。

登尼特曾為碧桂園到馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)投資進(jìn)行了前期的盡職調(diào)查、人事培訓(xùn)和財(cái)務(wù)輔導(dǎo)，如有需要，歡迎撥打登尼特海外投資服務(wù)熱線：0755-82143697或13530383358.

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