馬來西亞投資顧問——投資馬來西亞的環(huán)境與風險分析

導讀：據(jù)登尼特馬來西亞投資顧問獲悉，馬來西亞人口不多，物產(chǎn)豐富，當?shù)厝松钶^為安逸，住房需求遠不像中國國內(nèi)旺盛，將來的地產(chǎn)項目若靠當?shù)厝说男枨笾?，應該會有難度 。近段時間以來，作為中國地產(chǎn)界的新興投資目的地，馬來西亞持續(xù)升溫。下面請看來自“財經(jīng)日報”的相信信息。
  
2014年1月8日，新華聯(lián)不動產(chǎn)股份有限公司發(fā)布了在馬來西亞房地產(chǎn)項目的公告，稱根據(jù)公司海外擴張及發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，擬出資約3億元在馬來西亞柔佛州購買地塊。
  
此前，與恒大、雅居樂和合生創(chuàng)展并稱為“華南五虎”的富力地產(chǎn)和碧桂園亦先后在馬來西亞砸下不小的投資。 
 
2013年12月2日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱其已斥資85億元，購買馬來西亞6宗地塊，包括位于柔佛州新山地區(qū)的四幅空置長期業(yè)權地塊及兩幅長期業(yè)權填海地塊，用于開發(fā)住宅和商業(yè)物業(yè)。 
 
2013年9月，碧桂園在該國柔佛州的新山金海灣項目開售不到兩個月，即實現(xiàn)近百億元的銷售額，成為新山市地產(chǎn)大鱷。有投資界人士認為，富力地產(chǎn)選擇此時進軍馬來西亞，主要是受到碧桂園在那里大獲成功的影響。
  
不過，一些地產(chǎn)企業(yè)保持了謹慎態(tài)度。恒大地產(chǎn)相關人士日前告訴《財經(jīng)日報》記者，恒大目前在海外地產(chǎn)這一塊還沒有具體項目，不排除有這方面的規(guī)劃，但尚無具體的投資。 
 
馬來西亞吸引力上升
無獨處偶，富力與碧桂園均將投資目的地選在馬來西亞柔佛州。  
早在去年11月，記者與馬來西亞地產(chǎn)界人士交流時，就曾聽到其中有人預測：伊斯干達特區(qū)目前已成為馬來西亞火熱的房地產(chǎn)投資地，未來還會有越來越多的中國房地產(chǎn)商前來投資。不料，緊接著便爆出富力地產(chǎn)在此巨資拿地的消息。
  
與新加坡僅一河之隔的馬來西亞柔佛州依斯干達特區(qū)，得益于地緣優(yōu)勢，近年來經(jīng)濟建設發(fā)展迅速。自2012年以來，該地區(qū)房地產(chǎn)投資的需求驟增，吸引了不少開發(fā)商前來。 
 
值得一提的是，預計在2020年完工的新馬高鐵計劃無疑是柔佛州房市的助推器。高鐵的建成，將使來往新加坡和吉隆坡的車程縮短至大約90分鐘。
  
馬來西亞林木生集團董事經(jīng)理拿督林福山告訴《財經(jīng)日報》記者，新馬高鐵將加大新加坡與馬來西亞乃至周邊地區(qū)的聯(lián)系，“從新加坡到馬來西亞、到泰國等地通過高鐵會方便很多，飛機容易延誤，高鐵速度快，可以拉近東盟與中國的距離，做生意也比較方便。”  

馬來西亞一家房地產(chǎn)研究機構認為，包括新馬高鐵在內(nèi)的幾大因素為馬來西亞房地產(chǎn)帶來活力和價值重估。一旦高鐵落實，馬新兩地產(chǎn)業(yè)巨大的價格差距有望被拉低。  

馬來西亞有望通過高鐵計劃扭轉(zhuǎn)乾坤，借力快速發(fā)展吉隆坡、新山等重要城市，其投資前景為外國買家所看好。  

比如買家富力地產(chǎn)，盡管此番購地總價格龐大，占其截至2013年6月總資產(chǎn)的7.3%，但富力董事會回應稱，基于馬來西亞現(xiàn)行市況以及該土地的位置、開發(fā)成本及開發(fā)潛力考慮，85億元屬公平合理。 
 
此外，馬來西亞政府還出臺吸引外國投資者的有力措施。2004年，馬來西亞政府推出“馬來西亞——我的家園計劃”，鼓勵外國移民在馬來西亞居住投資。根據(jù)這項計劃，外籍人士無需年齡限制、英語要求、資產(chǎn)來源證明，只需在馬來西亞銀行存入約合人民幣60萬元的馬幣，即可在保留原國籍的基礎上讓全家取得馬來西亞身份。
  
參與者可享受免簽待遇，長期居住，購買長期地契的房屋，享受當?shù)氐慕逃?、醫(yī)療等公共資源。  

風險幾何？ 
前述馬來西亞房地產(chǎn)研究機構認為，馬來西亞房地產(chǎn)在去年全年增長5.6%，是亞太地區(qū)增幅強勁的市場之一。而受益于城市化、市民年輕化及房貸市場滲透率低企，馬來西亞未來產(chǎn)業(yè)價格擁有巨大的上升空間。 
 
然而，對于房地產(chǎn)投資熱地的依斯干達來說，未來幾年將出現(xiàn)大量房地產(chǎn)供應，單是當?shù)厝丝谝褵o法支撐需求。馬來西亞當局亦留意到了可能出現(xiàn)供應過剩的情況。根據(jù)報道，當局已暫時中止在依斯干達進一步售地。這將限制給予發(fā)展商的土地供應，推動對當?shù)胤康禺a(chǎn)需求。 
 
盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖向記者分析，馬來西亞人口不多，物產(chǎn)豐富，當?shù)厝松钶^為安逸，住房需求遠不像中國國內(nèi)旺盛，將來的地產(chǎn)項目若靠當?shù)厝说男枨笾?，應該會有難度。
  
馬來西亞統(tǒng)計局2010年的數(shù)據(jù)顯示，馬來西亞人口數(shù)量為2833余萬，其中馬來人占67.4%，華人占24.6%。此外，越來越多的中國居民也開始加入到馬來西亞的購房團中。碧桂園金海灣項目25%的客戶就來自中國，且大多數(shù)是碧桂園的老業(yè)主。  

北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，中國房企出海選址多在華人集聚的地方，并且客戶也主要是國內(nèi)客戶。國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風險。
  
新加坡橙易產(chǎn)業(yè)咨詢公司的一份報告指出，除了可能出現(xiàn)供應過剩，在依斯干達投資房地產(chǎn)的風險還包括房屋交易數(shù)據(jù)缺乏透明度、安保問題、貨幣風險等。
  
報告中指出，馬來西亞的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)不對外公開，這在住宅項目如雨后春筍般涌現(xiàn)的伊斯干達特區(qū)的一些地方尤其如此。由于許多項目正在建造當中，因此缺乏可資追蹤或分析的歷史數(shù)據(jù)，未來租金回報率和轉(zhuǎn)售價變化也難以猜測。
  
另外，由于馬來西亞柔佛州近來發(fā)生一連串搶劫案也使得不少想在當?shù)刂卯a(chǎn)和居住的新加坡人退卻。貨幣風險方面，報告稱，一旦馬來西亞林吉特對新加坡元貶值，投資者可能無法取得理想的租金或售價。據(jù)知，新加坡元在過去五年的增值比馬來西亞林吉特高出6.78%。 
 
此外，2013年7月，馬來西亞央行銀行宣布新的貸款措施，以應對家庭過度貸款和房地產(chǎn)炒作問題，其中，貸款期限從45年縮短至35年。報告稱，這意味著買家每月支付的款項將提高，很可能造成一些高負債買家在房屋市場中卻步，減少了市場需求，進而影響價格。  

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