馬來(lái)西亞投資顧問(wèn)——投資馬來(lái)西亞的環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)分析

導(dǎo)讀：據(jù)登尼特馬來(lái)西亞投資顧問(wèn)獲悉，馬來(lái)西亞人口不多，物產(chǎn)豐富，當(dāng)?shù)厝松钶^為安逸，住房需求遠(yuǎn)不像中國(guó)國(guó)內(nèi)旺盛，將來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目若靠當(dāng)?shù)厝说男枨笾危瑧?yīng)該會(huì)有難度 。近段時(shí)間以來(lái)，作為中國(guó)地產(chǎn)界的新興投資目的地，馬來(lái)西亞持續(xù)升溫。下面請(qǐng)看來(lái)自“財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)”的相信信息。
  
2014年1月8日，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司發(fā)布了在馬來(lái)西亞房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告，稱(chēng)根據(jù)公司海外擴(kuò)張及發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，擬出資約3億元在馬來(lái)西亞柔佛州購(gòu)買(mǎi)地塊。
  
此前，與恒大、雅居樂(lè)和合生創(chuàng)展并稱(chēng)為“華南五虎”的富力地產(chǎn)和碧桂園亦先后在馬來(lái)西亞砸下不小的投資。 
 
2013年12月2日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)其已斥資85億元，購(gòu)買(mǎi)馬來(lái)西亞6宗地塊，包括位于柔佛州新山地區(qū)的四幅空置長(zhǎng)期業(yè)權(quán)地塊及兩幅長(zhǎng)期業(yè)權(quán)填海地塊，用于開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)物業(yè)。 
 
2013年9月，碧桂園在該國(guó)柔佛州的新山金海灣項(xiàng)目開(kāi)售不到兩個(gè)月，即實(shí)現(xiàn)近百億元的銷(xiāo)售額，成為新山市地產(chǎn)大鱷。有投資界人士認(rèn)為，富力地產(chǎn)選擇此時(shí)進(jìn)軍馬來(lái)西亞，主要是受到碧桂園在那里大獲成功的影響。
  
不過(guò)，一些地產(chǎn)企業(yè)保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士日前告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，恒大目前在海外地產(chǎn)這一塊還沒(méi)有具體項(xiàng)目，不排除有這方面的規(guī)劃，但尚無(wú)具體的投資。 
 
馬來(lái)西亞吸引力上升
無(wú)獨(dú)處偶，富力與碧桂園均將投資目的地選在馬來(lái)西亞柔佛州。  
早在去年11月，記者與馬來(lái)西亞地產(chǎn)界人士交流時(shí)，就曾聽(tīng)到其中有人預(yù)測(cè)：伊斯干達(dá)特區(qū)目前已成為馬來(lái)西亞火熱的房地產(chǎn)投資地，未來(lái)還會(huì)有越來(lái)越多的中國(guó)房地產(chǎn)商前來(lái)投資。不料，緊接著便爆出富力地產(chǎn)在此巨資拿地的消息。
  
與新加坡僅一河之隔的馬來(lái)西亞柔佛州依斯干達(dá)特區(qū)，得益于地緣優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅速。自2012年以來(lái)，該地區(qū)房地產(chǎn)投資的需求驟增，吸引了不少開(kāi)發(fā)商前來(lái)。 
 
值得一提的是，預(yù)計(jì)在2020年完工的新馬高鐵計(jì)劃無(wú)疑是柔佛州房市的助推器。高鐵的建成，將使來(lái)往新加坡和吉隆坡的車(chē)程縮短至大約90分鐘。
  
馬來(lái)西亞林木生集團(tuán)董事經(jīng)理拿督林福山告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，新馬高鐵將加大新加坡與馬來(lái)西亞乃至周邊地區(qū)的聯(lián)系，“從新加坡到馬來(lái)西亞、到泰國(guó)等地通過(guò)高鐵會(huì)方便很多，飛機(jī)容易延誤，高鐵速度快，可以拉近東盟與中國(guó)的距離，做生意也比較方便。”  

馬來(lái)西亞一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，包括新馬高鐵在內(nèi)的幾大因素為馬來(lái)西亞房地產(chǎn)帶來(lái)活力和價(jià)值重估。一旦高鐵落實(shí)，馬新兩地產(chǎn)業(yè)巨大的價(jià)格差距有望被拉低。  

馬來(lái)西亞有望通過(guò)高鐵計(jì)劃扭轉(zhuǎn)乾坤，借力快速發(fā)展吉隆坡、新山等重要城市，其投資前景為外國(guó)買(mǎi)家所看好。  

比如買(mǎi)家富力地產(chǎn)，盡管此番購(gòu)地總價(jià)格龐大，占其截至2013年6月總資產(chǎn)的7.3%，但富力董事會(huì)回應(yīng)稱(chēng)，基于馬來(lái)西亞現(xiàn)行市況以及該土地的位置、開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)潛力考慮，85億元屬公平合理。 
 
此外，馬來(lái)西亞政府還出臺(tái)吸引外國(guó)投資者的有力措施。2004年，馬來(lái)西亞政府推出“馬來(lái)西亞——我的家園計(jì)劃”，鼓勵(lì)外國(guó)移民在馬來(lái)西亞居住投資。根據(jù)這項(xiàng)計(jì)劃，外籍人士無(wú)需年齡限制、英語(yǔ)要求、資產(chǎn)來(lái)源證明，只需在馬來(lái)西亞銀行存入約合人民幣60萬(wàn)元的馬幣，即可在保留原國(guó)籍的基礎(chǔ)上讓全家取得馬來(lái)西亞身份。
  
參與者可享受免簽待遇，長(zhǎng)期居住，購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)期地契的房屋，享受當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療等公共資源。  

風(fēng)險(xiǎn)幾何？ 
前述馬來(lái)西亞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)在去年全年增長(zhǎng)5.6%，是亞太地區(qū)增幅強(qiáng)勁的市場(chǎng)之一。而受益于城市化、市民年輕化及房貸市場(chǎng)滲透率低企，馬來(lái)西亞未來(lái)產(chǎn)業(yè)價(jià)格擁有巨大的上升空間。 
 
然而，對(duì)于房地產(chǎn)投資熱地的依斯干達(dá)來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年將出現(xiàn)大量房地產(chǎn)供應(yīng)，單是當(dāng)?shù)厝丝谝褵o(wú)法支撐需求。馬來(lái)西亞當(dāng)局亦留意到了可能出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的情況。根據(jù)報(bào)道，當(dāng)局已暫時(shí)中止在依斯干達(dá)進(jìn)一步售地。這將限制給予發(fā)展商的土地供應(yīng)，推動(dòng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求。 
 
盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖向記者分析，馬來(lái)西亞人口不多，物產(chǎn)豐富，當(dāng)?shù)厝松钶^為安逸，住房需求遠(yuǎn)不像中國(guó)國(guó)內(nèi)旺盛，將來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目若靠當(dāng)?shù)厝说男枨笾危瑧?yīng)該會(huì)有難度。
  
馬來(lái)西亞統(tǒng)計(jì)局2010年的數(shù)據(jù)顯示，馬來(lái)西亞人口數(shù)量為2833余萬(wàn)，其中馬來(lái)人占67.4%，華人占24.6%。此外，越來(lái)越多的中國(guó)居民也開(kāi)始加入到馬來(lái)西亞的購(gòu)房團(tuán)中。碧桂園金海灣項(xiàng)目25%的客戶(hù)就來(lái)自中國(guó)，且大多數(shù)是碧桂園的老業(yè)主。  

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，中國(guó)房企出海選址多在華人集聚的地方，并且客戶(hù)也主要是國(guó)內(nèi)客戶(hù)。國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)。
  
新加坡橙易產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)公司的一份報(bào)告指出，除了可能出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，在依斯干達(dá)投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還包括房屋交易數(shù)據(jù)缺乏透明度、安保問(wèn)題、貨幣風(fēng)險(xiǎn)等。
  
報(bào)告中指出，馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)不對(duì)外公開(kāi)，這在住宅項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)的伊斯干達(dá)特區(qū)的一些地方尤其如此。由于許多項(xiàng)目正在建造當(dāng)中，因此缺乏可資追蹤或分析的歷史數(shù)據(jù)，未來(lái)租金回報(bào)率和轉(zhuǎn)售價(jià)變化也難以猜測(cè)。
  
另外，由于馬來(lái)西亞柔佛州近來(lái)發(fā)生一連串搶劫案也使得不少想在當(dāng)?shù)刂卯a(chǎn)和居住的新加坡人退卻。貨幣風(fēng)險(xiǎn)方面，報(bào)告稱(chēng)，一旦馬來(lái)西亞林吉特對(duì)新加坡元貶值，投資者可能無(wú)法取得理想的租金或售價(jià)。據(jù)知，新加坡元在過(guò)去五年的增值比馬來(lái)西亞林吉特高出6.78%。 
 
此外，2013年7月，馬來(lái)西亞央行銀行宣布新的貸款措施，以應(yīng)對(duì)家庭過(guò)度貸款和房地產(chǎn)炒作問(wèn)題，其中，貸款期限從45年縮短至35年。報(bào)告稱(chēng)，這意味著買(mǎi)家每月支付的款項(xiàng)將提高，很可能造成一些高負(fù)債買(mǎi)家在房屋市場(chǎng)中卻步，減少了市場(chǎng)需求，進(jìn)而影響價(jià)格。  

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